Dall’11 dicembre 2025 entra in vigore un nuovo quadro normativo che cambia in modo significativo le regole sull’installazione di pannelli fotovoltaici sui tetti degli edifici nei centri storici. Le modifiche al Testo Unico sulle rinnovabili (correttivo contenuto nel D.Lgs. 178/2025), insieme al decreto sulle aree idonee (D.M. 175/2025), qualificano esplicitamente le coperture degli edifici come “aree idonee”: di fatto i regolamenti comunali che vietavano genericamente i pannelli in zona A perdono efficacia.
La novità più rilevante è che, per gli edifici ricadenti nelle cosiddette aree idonee, gli interventi per il fotovoltaico “non sono contrastanti con gli strumenti urbanistici adottati” e vengono considerati compatibili con i regolamenti edilizi vigenti. Questo significa che un divieto comunale generico non può più costituire ostacolo automatico all’installazione: l’orientamento della legge è di dare priorità alla produzione da fonti rinnovabili anche nelle parti più delicate del tessuto urbano.
Sul fronte del vincolo paesaggistico cambia la funzione della Soprintendenza: il parere resta obbligatorio nei casi in cui si debba comunque coinvolgere l’autorità paesaggistica, ma perde carattere vincolante. In pratica, la Soprintendenza può esprimersi e suggerire prescrizioni, ma non può più, con un diniego basato su motivazioni estetiche generiche, bloccare l’autorizzazione quando l’intervento ricade nelle “aree idonee”. Restano invece esclusi dalla semplificazione quegli immobili con vincolo diretto e notificato, cioè i beni culturali tutelati singolarmente (monumenti, palazzi con decreto di vincolo): per questi il procedimento resta ordinario e il parere conserva valore vincolante.
Il regime è operativo dall’11 dicembre 2025, ma prevede una fase transitoria: i procedimenti già avviati prima di tale data continuano a seguire la disciplina previgente, salvo che il richiedente non richieda espressamente l’applicazione delle nuove norme. Chi è in fase di istruttoria può quindi valutare se integrare le pratiche richiamando il nuovo quadro normativo, potenzialmente più favorevole.
Le conseguenze pratiche per cittadini, amministrazioni e professionisti sono immediate. Per i condomìni e i proprietari che vogliano installare impianti su coperture in centro storico si apre una via più semplice: occorre verificare innanzitutto che l’edificio non sia sottoposto a vincolo individuale (registro dei beni culturali e atti di vincolo presso la Soprintendenza), poi qualificare l’intervento (attività libera, PAS, ecc.) e, se necessario, richiedere il parere della Soprintendenza che però, come detto, non potrà più bloccare l’opera in quanto tale. Le amministrazioni comunali non potranno più limitarsi a divieti “di principio” ma dovranno motivare eventuali prescrizioni tecniche puntuali.
Resta, naturalmente, il tema dell’integrazione architettonica e della tutela del paesaggio: la norma va interpretata e applicata caso per caso. Il legislatore ha però spostato l’equilibrio decisionale verso la promozione delle rinnovabili, lasciando aperta la possibilità di interventi più stringenti soltanto quando l’immobile sia già protetto individualmente come bene culturale. In soldoni: più semplificazioni e meno dinieghi automatici, ma non una cancellazione totale della tutela storica.
Per chi vuole muoversi ora: verificare gli eventuali vincoli sull’immobile (consultando i registri della Soprintendenza), valutare la tipologia dell’intervento e, se il procedimento è già in corso, considerare di richiedere l’applicazione delle nuove norme se più favorevoli. Gli studi tecnici e i professionisti del settore — architetti, ingegneri, imprese — giocheranno un ruolo chiave nell’adattare i progetti alle prescrizioni paesaggistiche senza perdere i benefici della semplificazione.
FAQ – Fotovoltaico nei centri storici: le nuove regole 2025
1. Dal quando valgono le nuove regole?
Dal 11 dicembre 2025 entrano in vigore le norme che semplificano l’installazione dei pannelli fotovoltaici anche nei centri storici.
2. Cosa cambia in generale?
I tetti degli edifici — anche in centro storico — vengono considerati “aree idonee” per il fotovoltaico.
Un divieto comunale generico non può più bloccare l’installazione.
3. Posso installare pannelli in centro storico senza autorizzazioni?
Dipende dal tipo di edificio.
Sì, con iter semplificato, se l’edificio non ha un vincolo culturale diretto.
No, servono autorizzazioni tradizionali, se l’edificio è un bene culturale vincolato individualmente (monumento, palazzo storico notificato).
4. Il Comune può vietare i pannelli?
Non più in modo automatico o con divieti generici.
Eventuali limitazioni devono essere specifiche e motivate tecnicamente, non basate solo su criteri estetici.
5. Serve ancora il parere della Soprintendenza?
Sì, ma non è più vincolante nelle aree idonee.
La Soprintendenza può dare prescrizioni, ma non può bloccare un impianto con un “no” generico sul piano estetico. Solo per gli edifici con vincolo diretto il parere resta obbligatorio e vincolante.
6. Se ho già avviato una pratica prima dell’11 dicembre 2025 cosa succede?
Il procedimento segue le vecchie regole. Ma puoi chiedere che vengano applicate le nuove, più favorevoli.
7. Come capisco se il mio edificio è vincolato individualmente?
Puoi:
- consultare i registri della Soprintendenza,
- verificare eventuali decreti di vincolo,
- chiedere al tecnico che segue la pratica.
8. L’impatto estetico è ancora un problema?
Conta ancora, ma non può essere usato per bloccare gli impianti.
La tutela del paesaggio rimane, ma viene bilanciata con la necessità di produrre energia da fonti rinnovabili.
9. Devo integrare i pannelli nella copertura?
Non sempre.
La legge non impone obblighi estetici rigidi, ma la Soprintendenza può suggerire soluzioni più integrate quando rilevanti per il contesto.
10. Cosa devono fare condomìni e proprietari oggi?
Verificare eventuali vincoli culturali.
Classificare il tipo di intervento (attività libera, PAS, autorizzazione).
Presentare eventuale documentazione alla Soprintendenza, sapendo che il parere non blocca più l’opera (salvo vincolo diretto).
Adeguare i progetti alle prescrizioni tecniche puntuali.
11. I professionisti (architetti, ingegneri, imprese) cosa devono tenere d’occhio?
Le nuove definizioni di “area idonea”.
I casi in cui il parere paesaggistico è obbligatorio ma non vincolante.
La distinzione fondamentale tra edifici in centro storico e beni culturali vincolati.
Le possibili richieste dei Comuni di adeguamenti tecnici puntuali.
Fonti: ricostruzione basata sugli approfondimenti de la Repubblica e di Ediltecnico sulle disposizioni del D.Lgs. 178/2025 e del decreto sulle aree idonee.
